Mercado de multipropriedade mais que dobrou em seis anos; entenda como funcionam os modelos de propriedade, timeshare e direito de uso
Aproveitar um período de férias garantido na alta temporada a cada ano, ter acesso a um empreendimento turístico sem comprar o imóvel inteiro e dividir os custos de utilização são algumas das possibilidades oferecidas pelo mercado de férias compartilhadas. No Brasil, o setor reúne modelos como timeshare, multipropriedade e direito de uso. Embora tenham em comum a proposta de organizar o acesso a períodos de hospedagem, eles se diferenciam na relação do consumidor com o imóvel e na forma de contratação.
O crescimento da multipropriedade dá a dimensão desse mercado. O número de empreendimentos passou de 109, em 2020, para 224 em 2026, avanço de 105,5% em seis anos. Os projetos estão distribuídos por 99 cidades de 18 estados e reúnem 44.027 unidades habitacionais, mais de 1,26 milhão de frações imobiliárias e R$ 100,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) potencial.
Os dados fazem parte do relatório Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2026, elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting. Do VGV potencial, 66% já foram comercializados e 34% correspondem ao estoque. A disponibilidade varia conforme o estágio dos empreendimentos: entre os projetos prontos, 8,9% das frações permanecem disponíveis; nos que estão em construção, o índice chega a 41%; nos lançamentos, a 69,5%.
A distribuição regional também mostra a presença da multipropriedade em diferentes partes do País. O Sul concentra 70 empreendimentos, entre projetos prontos, em construção e em lançamento. É a região com o maior número de projetos, à frente de Nordeste, Sudeste, Centro-Oeste e Norte.
O que muda entre os modelos de férias compartilhadas
Embora timeshare e multipropriedade estejam associados ao conceito de férias compartilhadas, os dois modelos não significam a mesma coisa. No Brasil, o timeshare é o modelo mais antigo e está ligado à comercialização do direito de utilização de um empreendimento turístico por determinado período. A multipropriedade, por sua vez, tem natureza imobiliária e ganhou uma estrutura jurídica específica com a Lei nº 13.777, de 2018.
Na multipropriedade, o consumidor compra uma fração do imóvel e passa a ter direito de propriedade sobre ela. Essa aquisição está vinculada a períodos determinados de utilização. Além de utilizar a unidade durante o período previsto, o comprador tem participação na propriedade do imóvel. Os custos condominiais são proporcionais à fração adquirida.
No direito de uso, a lógica contratual garante ao cliente a fruição de semanas inteiras de hospedagem a cada ano durante o período contratado, sem aquisição patrimonial do imóvel. Já o timeshare funciona através de um sistema de pontos —semelhante a um programa de milhas—, em que o cliente compra um saldo de pontos para resgatar em diárias.
Enquanto na multipropriedade e no direito de uso a contratação é feita por semanas fechadas (se o cliente utilizar menos dias do que o contratado naquela semana, perde os dias restantes), no timeshare há maior flexibilidade fracionada, permitindo reservas mais curtas (como 2 ou 3 dias). Por outro lado, no timeshare a garantia de uma semana específica depende da disponibilidade no momento do resgate dos pontos; se o cliente demorar para reservar, corre o risco de não encontrar vaga na data desejada, ao passo que no direito de uso a semana anual já fica devidamente assegurada em contrato dentro da temporada contratada.
A origem dos modelos ajuda a entender essa divisão. O timeshare surgiu na Europa nas décadas de 1960 e 1970, inicialmente com a comercialização de períodos de uso de imóveis turísticos. A partir dos anos 1980, o formato passou a incorporar sistemas de intercâmbio e maior participação de redes hoteleiras. No Brasil, chegou antes da multipropriedade e se desenvolveu principalmente em resorts.
Um mercado com diferentes formas de viajar
A multipropriedade ganhou espaço no Brasil principalmente a partir da década de 2010 e passou a ter uma estrutura jurídica específica com a regulamentação de 2018. O modelo também alterou a forma de desenvolvimento de empreendimentos turísticos, permitindo a comercialização de frações desde o lançamento dos projetos.
Na prática, os diferentes formatos permitem que empresas ofereçam alternativas para consumidores com diferentes orçamentos e interesses. A escolha envolve fatores como o período de utilização, o interesse em ter uma fração imobiliária e a preferência por serviços incluídos na hospedagem.
É o que ocorre com a MME Vacation Club, que possui mais de 7 mil famílias clientes e atua na praia de Ipioca, em Maceió (AL). A empresa trabalha com diferentes empreendimentos e modelos de acesso às férias, permitindo que o consumidor escolha o período de utilização e o formato de propriedade de acordo com seu perfil e orçamento. Os custos são proporcionais ao tempo adquirido.
O Ipioca Beach Residence & Resort, já concluído e em operação, funciona em regime de multipropriedade. O empreendimento reúne unidades para famílias, áreas de lazer, piscinas, restaurantes e serviços de resort, além de estar localizado próximo à praia.
Outro projeto da empresa é o Ipioca Beach Home Collection, atualmente em construção e com previsão de entrega para 2027. O empreendimento terá unidades maiores, arquitetura com características residenciais e uma proposta mais privativa, mantendo o regime de multipropriedade.
Para ampliar as possibilidades de utilização, a MME mantém uma parceria com a RCI. O sistema de intercâmbio permite trocar períodos de hospedagem por estadias em outros destinos participantes. Assim, o período contratado em Ipioca pode ser utilizado em diferentes localidades.
Direito de uso chega a novo empreendimento
O próximo projeto da MME segue uma estrutura diferente. Em fase de lançamento, o Ipioca Mar Resort All Inclusive tem previsão de entrega para 2030 e será operado em regime de direito de uso.
A proposta reúne hospedagem, lazer, alimentação e serviços em um sistema all inclusive. O empreendimento será voltado a famílias e consumidores que buscam concentrar os serviços das férias em um único local, com alimentação e bebidas incluídas na hospedagem.
Nesse caso, o consumidor não adquire uma fração imobiliária. O que é contratado é o direito de utilizar o empreendimento durante o período estabelecido. Segundo as informações fornecidas pela empresa, o projeto é o único empreendimento no Brasil a seguir esse modelo e pode representar uma economia de até 45% nas férias.
A diferença entre os formatos também aparece na relação com o imóvel. Na multipropriedade, existe um vínculo de propriedade sobre uma fração da unidade. No direito de uso, o vínculo é contratual e está relacionado ao período de utilização. No timeshare, essa relação também é estruturada a partir do direito de uso, embora existam diferentes formatos de contratação e sistemas de pontos.
Os modelos coexistem no mercado de férias compartilhadas e atendem a diferentes formas de contratação e utilização. Na multipropriedade, o consumidor adquire uma fração do imóvel; no direito de uso, compra o acesso ao empreendimento durante o período previsto em contrato; e, no timeshare, a utilização pode ser organizada por períodos ou sistemas de pontos.
A possibilidade de intercâmbio é outro elemento presente nesse mercado. Sistemas como o oferecido pela RCI permitem que consumidores que adquiriram períodos em empreendimentos participantes tenham acesso a outros destinos. Com isso, a utilização pode ser ampliada para além do local originalmente contratado.
Para mais informações acesse: https://mmevacationclub.com.
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